Er en boligboble brygning?

I 1990 ‘ erne, dot-com mania fejet nationen og hævelse investeringsporteføljer var toast af byen. Markedet for fast ejendom er helt sikkert dagens version af denne hot emne (internetsøgninger for “bolig boble” dukker op næsten en million hits). Offentligheden er fascineret og forført af den enorme rigdom potentielle lavet af en værdsætte aktiv, som besiddes af to tredjedele af amerikanske husholdninger. Hvad sker der, hvis denne opskrivning stopper, eller værre, hvis boligpriserne sammenbrud?
Hvordan vi fik her
Huspriser steget ca. 11% Ã¥rligt siden 2002. Nordøstlige stater føre anklagen — værdsætte omkring 20% Ã¥rligt — med syd er 9% Ã¥rlige opdrager bageste. De fleste investorer ikke klar over, at bestandene faktisk har værdsætte mere end fast ejendom siden 2003. Den S & P 500’s er Ã¥rlige afkast alene omkring 18%. Mange investorer — stadig svie fra ud mellemstore tab lidt under dot-com krak — forstÃ¥eligt glans over at lagrene overlegne afkast. Fast ejendom, er for investorer tilbageholdende med at indtaste aktiemarkedet, dagens nye “hot dot”.
Årsag til fast ejendom seneste vækst er dobbelt — steg husholdningernes dannelse og en faldende renter på realkredit. Førstnævnte er et spørgsmål om efterspørgslen overgår udbuddet: nyt boligbyggeri priser er forblevet forholdsvis konstant siden 70s mens familie efterspørgsel efter nye boliger er eksploderet med omkring 75%. Som et resultat, priserne er steget årligt med ca. 6,5% siden 1970 — bufferet af lovgivning i 1997 fritage de første $500.000 i overskud fra ethvert hjem salg. Derudover nyde de fleste ejendomsselskaber en fuld fradrag for renter (gennemførelse omkostninger) for deres investeringer. Forestille sig moderne investering hvis aktiekurserne garnered de samme skattemæssige fordele!
Pant sats tilbagegang tilføjer brændstof til fast ejendom brand — falder med mere end et nettobeløb pÃ¥ 1% mellem 2001 og midten af 2003 — at reducere mÃ¥nedlige betalinger for ejerboliger næsten 20%. Justerbare sats pant faldt endnu mere, med tre Ã¥rs justerbare sats pant ned omkring 1,25%, reducere mÃ¥nedlig pris med 35%. Lavere priser øge antallet af kvalificerede første gang homebuyers mens foranledning mange husejere at refinansiere og trække penge ophobet i deres “equity piggybanks”.
Den generelle cry blandt nutidens økonomer og finansielle rÃ¥dgivere er, at vores økonomi er nu drevet af nyfundne “lÃ¥nte penge.” Mens udestÃ¥ende realkreditlÃ¥n gæld i forhold til husstandens indkomst har besteget 9% siden 2002, disse samme husstand samtidig bruger deres realkreditgæld for at tøjle kreditkort lÃ¥n — at realisere en 10% nedgang i kreditkort gæld til husstandsindkomsten, hvis ikke mere. Husstande skiftende fra dyre kreditkort gæld til billigere, mere skatte-effektive prioritetsgæld og reducere likviditeten skulle regelmæssigt service det.
De fleste amerikanske husholdninger dedikere i dag en anslået 13,5% efter skat indkomst til alle gæld service, ned fra 14,8% i 2000. Dette fald vil ikke forårsage en engangs bump i privatforbruget, men bør have en langsigtet virkning på forbrugernes disponible indkomst. Med udsigten til stabiliserende renter på realkredit, ser vi ingen yderligere fordel periodiseret fra den seneste bølge af pant refinancings.
En blød Landing
Den truende skræmmebilledet af højere renter truer med at vende den fast ejendom appreciering. Som Fed drev op korte renter, dem, der søger justerbare sats pant oplever en kraftig stigning i entry-level hjem ejerskab omkostninger. Langsigtede faste priser er næsten ikke steget, men Fed ikke har afsluttet sin plan. Udsigter til stigninger i bÃ¥de kortsigtede og langsigtede realkredit vil tjene til at øge pant finansieringsomkostninger, pÃ¥virker en første gang hjemme købers evne til at kvalificere sig til lÃ¥n og bringe “refi” marked til en skrigende standse. Denne bølge af fast ejendom appreciering vil ebbe ud, sÃ¥ snart vi ser opadgÃ¥ende pres pÃ¥ renten.
Uanset hvordan realkredit ændre, vil den generelle tempo af fast ejendom appreciering taper. At opretholde den seneste appreciering tendens, to usandsynligt udfald — føderale lovgivning at fremme nye real estate gearing eller et støt fald i renter på realkredit — skal forekomme. Se i stedet for opbløde fast ejendom efterspørgsel med et tilsvarende fald i fast ejendom værdier. Som sagt, vi ikke tror, der er en fast ejendom boble eller forudser et fald i fast ejendom priser stor nok til at forstyrre vores økonomi og finansielle markeder.
Konklusion
Investorer forventer en fortsættelse af de seneste fast ejendom væksttendenser er i for store skuffelse. Uden lavere rentesatser, gunstige ændringer i skatte-og afgiftspolitikken, eller uventede demografiske forskydninger i befolkningens, fast ejendom pris pÃ¥skønnelse vil vende tilbage til sin traditionelle langsigtede 6,5% afkast. Denne tilbagevenden kan ikke finde sted, indtil priserne pÃ¥ fast ejendom pÃ¥ scenen en pullback, og i visse dele af landet, denne pullback kan være mere udtalt. Forvisset om, at ingen fald i boligpriserne vil ligne den dot-com boble, der brast i 1990 ‘ erne, fører os til at tro, at i forhold til fast ejendom, investere i aktiemarkedet kan tilbyde bedre potentiale over bÃ¥de kort- og langsigtede.

Skriv en kommentar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *